Baulandsituation in Elmlohe - Brauchen wir Neubaugebiete? (Stand: 2019/2020)

"Im Prinzip gibt es genug Bauflächen in Elmlohe."

 Teamleiter der Bauverwaltung, Stadt Geestland, auf der Ortsratssitzung im September 2018

"Eine weitere Ausweisung von Wohnbauflächen innerhalb dieses Zeitraumes wäre dann zudem nicht mehr möglich."

Aus der Stellungnahme des Landkreises Cuxhaven im Verfahren zum Baugebiet Bruchteilsweg (auf "BES" klicken, dann "Vorlage" oben rechts, Datei "Vorlage Abwägungsvorschläge..." unten links, S. 7 und 8 - direkter Link leider nicht möglich). Der LK bezieht sich hier auf die Vorgaben und Berechnungsmethoden der Raumordnung.

Die Vorgaben der Raumordnung erlauben keine Ausweisung von zusätzlichen Baulandflächen in Elmlohe.

Gemeinsam mit der Bauverwaltung der Stadt Geestland haben wir die anzuwendende Berechnungsmethode ermittelt, und dann auf die in unserer Bestandserhebung vom September 2019 ermittelte Situation angewendet.

Fazit: 

Es können zur Zeit in Elmlohe keine zusätzlichen Baulandflächen ausgewiesen werden.

Die rechtlichen Details:

In Elmlohe sind unterschiedliche Flächen bereits bebaubar. Für das Ausweisen zusätzlicher Baugebiete gelten Regeln: 

Die Planungshoheit für neue Baugebiete liegt bei der jeweiligen Kommune. In unserem Fall ist das die Stadt Geestland, die nach Aussagen von Bürgermeister Krüger nur tätig wird, wenn die jeweilige Mitgliedsgemeinde (bei uns also der Elmloher Ortsrat) das beantragt.

Die Kommune kann aber nicht einfach planen was sie will. Sie muss sich an die jeweils einschlägigen Gesetze und Verordnungen der übergeordneten Behörden halten. Das sind dann die Raumordnung (Raumordnungsgesetz - ROG, Niedersächsische Landesraumordnungsprogramm LROP und das Regionale Raumordnungsprogramm des Landkreises Cuxhaven - RROP) und die einschlägigen Baugesetze (z.B. das Baugesetzbuch BauGB, u.a.). Das regelt auch explizit das NKomVG (Niedersächsisches Kommunalverfassungsgesetz), dass auch die Tätigkeiten von Ortsräten regelt, und diese an die jeweiligen Rechtsvorschriften bindet.

Ist ein weiteres Baugebiet in Elmlohe zulässig?

Nein, die Raumordnung lässt kein zusätzliches Baugebiet in Elmlohe zu.

In der Raumordnung (RROP LK Cuxhaven) ist Elmlohe nicht für die Wohnraumentwicklung vorgesehen. Dennoch steht einem Ort wie Elmlohe grundsätzlich die Möglichkeit zu, ein Baugebiet auszuweisen. Es sind aber enge Regeln zu beachten. Wesentlicher Punkt für Elmlohe ist die anzuwendende Formel für die sogenannte Eigenentwicklung, die bestimmt, wieviel zusätzliche Wohneinheiten maximal geplant werden dürfen.

Gemeinsam mit der Bauverwaltung der Stadt Geestland haben wir die anzuwendende Formel für Elmlohe herausgesucht. Es sind in einem Betrachtungszeitraum von 15 Jahren 1,5 Wohneinheiten pro 1000 Einwohner und Jahr maximal erlaubt. Das ergibt dann bei 807 Einwohnern (Meldung der Stadt Geestland an den Landkreis im Verfahren zum Bruchteilsweg) 15 x 1,5 x 807 / 1000 = 18 Wohneinheiten (WE, mathematisch gerundet). Dabei geht es um Wohneinheiten (siehe verlinkte Erklärung), nicht um Häuser (entsprechende Interpretationen, um mehr bauen zu können, sind schlichtweg falsch). D.h. auch möglicherweise erlaubte Einliegerwohnungen und jede Wohnung in ggf. geplanten Mehrfamilienhäusern muss gezählt werden. 

Diese Formel wurde bereits vom Landkreis Cuxhaven, der für die entsprechende Bauaufsicht zuständig ist, in der Abwägung zum Verfahren Bruchteilsweg (auf "BES" klicken, dann "Vorlage" oben rechts, Datei "Vorlage Abwägungsvorschläge..." unten links, S. 7 und 8 - direkter Link leider nicht möglich) angemahnt. Hier steht u.a. wörtlich: "Eine weitere Ausweisung von Wohnbauflächen innerhalb dieses Zeitraumes wäre dann nicht mehr möglich." (bei ausreichend vorhandenes Potential auf 15 Jahre - vgl. Bestandsaufnahme: 40 freie Flächen, W bzw. MD Bauplätze)

Z. Zt. fehlt uns noch die offizielle Anerkennung der Politik zu dieser Rechtslage. In der Pressemitteilung der Stadt Geestland vom 13.03.2019, die nahezu unverändert einige Tage später in der Nordsee-Zeitung veröffentlich wurde war von 9 Grundstücken die Rede, die "später" um 15 Plätze erweitert werden könnten.

Die Planung von insgesamt 24 Bauplätzen ist in Hinblick auf die Raumordnung unzulässig, da nicht nur die maximal mögliche Anzahl an Bauplätzen überschritten wird, sondern auch zusätzlich "vorhandene Potentiale" insbesondere vorhandene Baulücken berücksichtigt werden müssen. So hatte Herr Ehmann, Teamleiter der Bauverwaltung Stadt Geestland bereits auf der Ortsratssitzung vom 3.09.2018 auf genügend Bauplätze in Elmlohe hingewiesen, und eingeschätzt, dass seitens des Landkreises der Flächenzuwachs maximal 10 - 20 Bauplätze betragen könne. Das war noch bevor Bruchteilsweg und In den Hörn mit insgesamt 6 Plätzen verabschiedet wurden, und die umfangreich vorhandenen Potentiale in der Bauverwaltung bekannt waren (s.u.).

Die zu berücksichtigenden, vorhandenen Potentiale für Wohnbebauung stellen sich nach einer Bestandsaufnahme durch unsere Bürgerinitiative im September 2019 wie folgt dar:

Bauplätze im Baugebiet Bruchteilsweg: 5 Bauplätze (vgl. Link Tagesordnungspunkte Ö 14-16 und 25) 

Einbeziehung Außenbereich In den Hörn: 1 Bauplatz (Ö 25 s.o.)

Kurze Rechenpause: erlaubte Eigenentwicklung (18 WE) minus 6 WE bereits geplante Eigenentwicklung (s.o.) = maximal 12 WE für die nächsten 15 Jahre.

Jetzt kommen aber lt. Raumordnung noch die vorhandenen Potentiale hinzu, die ebenfalls abgezogen werden müssen (Lückenbebauung und Nachverdichtung). Im September 2019 habe wir den Flächennutzungsplan von Elmlohe genommen, und alle Freiflächen gezählt, die dort als MD (Dorfgebiet) oder W (Wohngebiet) gekennzeichnet sind. Dabei haben wir die Hinweise der Bauverwaltung der Stadt Geestland berücksichtigt, dass in der Nähe von aktiven Landwirtschaftsbetrieben aufgrund der Immissionen und im ausgewiesenen Wohngebiet Auf dem Knüll voraussichtlich keine Bebauung möglich sein wird.

Wir sind auf insgesamt 68 Freiflächen (inkl. aktuell nicht bebaubarer Flächen) gekommen, von denen 40 Flächen mit hoher Wahrscheinlichkeit eine Baugenehmigung für Wohnzwecke erhalten könnten (ausgewiesene MD oder W Gebiete mit i.d.R. sehr attraktiven Baumöglichkeiten nach § 34 BauGB).

Das aktuell tatsächlich die bestehenden Potentiale genutzt werden, zeigen dann folgende Zahlen:

Tatsächlich realisierte Bauvorhaben in 2018 / 2019:  4 WE (bei 2,4 erlaubten WE nach der Eigenentwicklungsformel). Zusätzlich haben wir 3 Grundstücksgeschäft gezählt, so dass anzunehmen ist, dass dieser Trend der Nutzung des Potentials dieser 40 Flächen sich fortsetzen wird. Auch weil aktuell (Januar - Mai 2020) ein Baugrundstück aktiv im Internet angeboten wird, und aufgrund von zwei Todesfällen voraussichtlich attraktive Baugrundstücke von den jeweiligen Erbengemeinschaften dem Markt zur Verfügung gestellt werden. 

Fazit: Die Planung eines Baugebiets wäre aktuell nicht gesetzeskonform und muss zunächst zurückgestellt werden: Verbleibende 12 WE Eigenentwicklung minus 40 WE Potential < 0; Oder auch 12 WE minus realisierte Projekte der letzten zwei Jahre hochgerechnet auf 15 Jahre - 4 x 7,5 = 30 ist auch < 0. Da sind soviel Potential und tatsächlich realisierte Wohnungsbauprojekte, dass dadurch die erlaubte Eigenentwicklung ohne zusätzliches Baugebiet in den nächsten 15 Jahren nicht nur erreicht, sondern egal wie man es rechnet, überschritten werden wird.

"Die Flächen stehen ja nicht zum Verkauf."

Dieses Argument der örtlichen Politik ist ebenso falsch, wie es nicht relevant ist. Tatsächlich werden Flächen immer wieder angeboten und verkauft, zudem muss sich der Immobilienmarkt in Elmlohe natürlich auch nach den Regeln von Angebot und Nachfrage richten. Auch kann in 15 Jahren viel passieren. Eigentümer und Meinungen ändern sich. Die Marktlage kann sich anpassen, etc. Das ist folglich kein Argument, was bei der Ausweisung von Bauflächen eine Rolle spielt.

Das ist aber noch nicht alles, was von Rechts wegen gegen ein Baugebiet in Elmlohe spricht (und dabei muss man die erlaubten Flächen schon auf "Null" herunterrechnen):

Die Raumordnung sieht zusätzlich vor, dass der demographische Wandel berücksichtigt wird, und auch Leerstand vermieden wird. Der "hohe Altersdurchschnitt" (Pressemitteilung Stadt Geestland vom 13.3.2019) ist unstrittig und in der Folge wird Bewegung in den Immobilienmarkt in Elmlohe kommen. In unserer Bestandsaufnahme haben wir über 30 Wohneinheiten gezählt, die potentiell aufgrund des hohen Alters der Bewohner und nicht absehbarer Weiternutzung der Immobilie durch Familienmitglieder dem Markt in den nächsten 10 - 20 Jahren zugeführt werden. Das hier der Trend schon eingesetzt hat, belegen weitere Zahlen aus unserer Erhebung: 11 Wohneinheiten stehen leer und insbesondere die 18 Hausverkäufe in 2018 / 2019 sind beachtlich. Hier zeigen sich zwei Dinge: Die "jungen Familien" sind schon längst da. Die haben vielfach die alten, im Vergleich zum Neubau günstigen Häuser gekauft. Und zweitens dürfen die strukturellen Themen mit Abbruchobjekten nicht noch durch günstiges Bauland verschärft werden.

Anfang 2020 sind weitere 2 Objekte aufgrund des demografischen Wandels verkauft worden, die insgesamt 6 WE Potential für die Entwicklung von Elmlohe bieten.

Die Details zu unserer Erhebung liegen der Bauverwaltung der Stadt Geestland und der Bauaufsicht des Landkreises Cuxhaven vor. Die Nordseezeitung hatte in einem Artikel am 27.11.2019 berichtet (siehe auch Norderlesen - leider nur mit Zugang). In einer ersten Reaktion hat die Bauverwaltung zugesagt, die Ergebnisse bei Grundstücksanfragen zu berücksichtigen. Aktuell ist hier "Nachverdichtung" statt Bauleitplanung angesagt. Bürgermeister Krüger hat die Prüfung unserer Punkte zugesagt, bitte aber noch um etwas Geduld (Telefonat vom 20.02.2020). In der Bauaufsicht im Landkreis sind Stellen teils nicht besetzt, ein hoher Krankenstand ist zu beklagen, und aufgrund des hohen Arbeitsanfalls kann nicht alles sofort bearbeitet werden.

Bevölkerungspyramide Deutschlands - Absehbare demographische Entwicklung

Der "dicke" Kopf der geburtenstarken Jahrgänge wandert nach oben raus. Von unten kommen weniger jüngere Menschen nach. Die Bauwilligen für die nächsten 20 Jahre sind schon geboren und zudem viel weniger, als bisher.

Zukünftig wird es weniger Menschen in Deutschland geben (lt. Statistisches Bundesamt in 2040 noch 82,1 und 2060 nur noch 76 Millionen statt aktuell 83 Millionen). In Geestland sieht die "Bevölkerungspyramide" ähnlich aus. Nur mit noch mehr Alten (vgl. NZ-Bericht vom 8.6.2019 auf S. 31). Es kommen weniger Junge nach, als Alte sterben. Diese demographische Entwicklung ist für die Zukunft tl. Raumordnung zu berücksichtigen, um Leerstand und Verfall vorzubeugen. So sind im Landkreis Cuxhaven statt ehemals 206.000 (2003) bzw. 203.000 (2006) Einwohnern in 2016 nur noch 198.670 Einwohner verblieben. Der Trend geht klar nach unten. Vgl. auch RROP 1.1 02: "Eine Größenordnung von 180.000 Einwohnern für den Planungsraum scheint realistisch." Das der Rückgang aktuell etwas gebremst wurde, darf nicht über den zukünftig zu erwartenden Rückgang hinwegtäuschen. 

Auch sind bei der demografischen Entwicklung die Wanderungsbewegungen mit zu Berücksichtigen. Die strukturschwache und wirtschaftlich im Vergleich arg gebeutelte Region (Randlage lt. Wikipedia, Zweitschlechteste Arbeitslosigkeit aller Großstädt Deutschlands in Bremerhaven, etc.) führt dazu, dass junge Leute ihren gutbezahlten Arbeitsplatz woanders in Deutschland suchen müssen. Lt. einer vom Landkreis in Auftrag gegebenen und von der PTV Group 2016 durchgeführten, kleinräumigen Bevölkerungsstudie reduzieren sich die 20-55 jährigen in der Stadt Geestland bis 2030 um 18%. Die bauwilligen "jungen Familien" werden deutlich weniger. Die müssen für die besten Arbeitsplätze wegziehen.

Lt. Bundesagentur für Arbeit (vgl. NZ-Bericht vom 7. März 2020, S. 44) liegen die mittleren monatlichen Bruttoarbeitsentgelte von Vollzeitbeschäftigten im LK Cuxhaven mit 2.493,- bzw. 3.048,- (Frauen / Männer) im LK Cuxhaven um 17% bzw. um 12% unter dem Bundesdurchschnitt. Im Vergleich zu dem Top-Landkreis in Deutschland wird im LK Cuxhaven nur 59% (Frauen) und 55% (Männer) des Lohnes gezahlt (Durchschnitt, über alle ausgeübte Tätigkeiten). "Wir brauchen gut bezahlte Arbeitsplätze..." war dann auch im Zusammenhang mit der Baugebietsdiskussion von Wirtschaftsexperten im Landkreis zu hören. Bau- und Wohnmöglichkeiten gibt´s genug.

Wenn Ihr Euch fragt, warum denn woanders (Langen, Beers, Schiffdorf, etc.) soviel gebaut wird, liegt das daran, dass diese Orte explizit lt. Raumordnung für die Wohnraumentwicklung vorgesehen sind (Zentralörtliches System). Die Bauverwaltung der Stadt Geestland hat aber auch schon erkannt, "dass man nicht ewig so weitermachen kann" mit den übermäßigen Bauaktivitäten. Elmlohe hat die Funktion der Erholung in der Raumordnung zugewiesen bekommen, nicht die der Wohnraumentwicklung.

Investor

Zu begrüßen ist sicher die Regelung der Stadt Geestland, dass die Finanzierung der Baugebietsentwicklung nie selbst übernommen wird, sondern immer durch einen Investor. Bürgermeister Krüger war hier wiederholt eindeutig (z.B. Ortsratssitzung Elmlohe am 3.09.2019, diverse Telefonate) und hat auf 15 Jahre positive Erfahrung durch dieses Vorgehen hingewiesen. Auch nach Auffassung unserer Bürgerinitiative ist das der richtige Weg. Finanzielle Risiken werden für den Steuerzahler minimiert, durch dass Fremdkapital können schnell vernünftige Lösungen vorangetrieben werden, und es findet eine betriebswirtschaftliche Kontrolle der Maßnahme durch externe Experten statt.

Nach Auskunft der Bauverwaltung ist z.Zt. kein Investor absehbar, der ein aktuell angedachtes Baugebiet finanzieren würde. Einige bekannte Investoren hätten bereits abgesagt. Nach Gesprächen der Bürgerinitiative mit typischen Investoren für solche Projekte kann von einem "großen" Interesse keine Rede sein. Bei Studium der auf unserer Website dokumentierten Rahmenbedingungen auch kein Wunder. Auch die örtliche Politik sieht inzwischen die Bereitschaft von Investoren schwinden. Führt dieses aber noch auf die Aktivitäten der Bürgerinitiative zurück, und nicht auf die Faktenlage.

Die wirtschaftlichen Faktoren

Das strukturschwache Bremerhaven und die Randlage des Landkreises Cuxhaven lassen für die Zukunft keinen Wirtschaftsboom erkennen, der viele Arbeitsplätze und damit eine erhöhten Wohnraumbedarf bringen würde. Im Gegenteil, einige Beispiele:

- Tesla geht nach Berlin statt auf die Luneplate

- Die BLG verliert 2019 mit dem Liniendienst von Hapag-Lloyd fast 10% Containervolumen

- Frosta überlegt seine Zentrale zu verlegen - Begründung ist die für hochqualifizierte Kräfte unattraktive Randlage. Ähnlich sah die Erklärung bei Tesla aus (vgl. entsprechende Medienberichte).

- Senvion ist pleite, der erste Windenergiezuliefer in Cuxhaven für Siemens ebenfalls.

- Aldi Beverstedt schließ das Zentrallager

- usw.

Nun wird in Bremerhaven Amazon für die Luneplate diskutiert. Nach Daimler mit der Teststrecke in den 1990igern und aktuell Tesla (s.o.) ein weiterer Versuch mit wenig Aussicht auf Erfolg. Für eine Amazon Distribution eher ungeeignet, vermutlich ein Im- und Export Objekt, dass dann dann im europäischen Wettbewerb steht. Die Hoffnung stirbt zuletzt... Und bekannter Maßen dann hauptsächlich Arbeitsplätze im Niedriglohnsektor (vgl. oben, Ausführung zu durchschnittlichen Buttoarbeitslöhnen).

Hinzu kommt die Corona-Krise, die nur im April 2020 zu knapp 10% (von 5,2 auf 5,7 %) mehr Arbeitslosen im Landkreis Cuxhaven und zu knapp 15% (von 12,3 auf 14,1%) mehr in Bremerhaven geführt hat (trotz massiver Ausweitung der Kurzarbeitsmöglichkeiten).

Bei den schlechten Wirtschaftsmeldungen und den vielen Baumöglichkeiten in Elmlohe stellt sich für viele Eigentümer mehr die Frage nach dem Werterhalt der eigenen Immobilie, die i.d.R. auch zur Altersabsicherung dient. Nach den betriebswirtschaftlichen Grundsätzen von Angebot und Nachfrage sinkt der Wert durch ein hohes Angebot und wenig Nachfrage. Da wird für viele Eigentümer eher eine Gefahr für die Altersabsicherung durch ein Baugebiet entstehen. Da sind schnell fünfstellige Euro-Beträge pro Elmloher Eigentümer einfach futsch. 

Fazit: Ein Baugebiet in Elmlohe ist nicht erlaubt, vom Bedarf her nicht erforderlich und in Hinblick auf den Werterhalt der bestehenden Immobilien schädlich. Es wird auf absehbare Zeit kein Baugebiet in Elmlohe geben können. Auch über den Betrachtungszeitraum von 15 Jahren hinaus, ist ein Baugebiet in Elmlohe aufgrund der anzunehmenden Entwicklung der Rahmenbedingungen sehr, sehr unwahrscheinlich.